Kaş emlak danışmanı arayan kişi çoğu zaman bir ilandan yola çıkar: deniz manzaralı bir arsa, Kalkan'da havuzlu bir villa ya da Kaş merkezde yıllık kiralık bir daire görmüştür ve fotoğrafın arkasında ne olduğunu öğrenmek ister. Kimi Gökseki ya da Yeşilköy tarafında bahçeli bir köy evi arıyor, kimi aileden kalan hisseli araziyi satmak istiyor. Kaş'ta emlak işi dağ ile deniz arasındaki dar bir arazide, geniş sit alanları ve koruma bölgeleriyle iç içe yürür. Bu yüzden doğru emlakçıyı seçmek, başka ilçelere göre daha fazla soru sormayı gerektirir.
Bu yazı Kaş ve Kalkan'da ev ya da arsa alan, satan veya kiralayan kişi için yazıldı. Sırayla: ilçenin farklı bölgelerinin neden ayrı pazarlar olduğu, deniz manzaralı arsada imar durumunu nasıl öğreneceğiniz, hisseli tapu ve tarla vasıflı arazinin riskleri, emlakçının yetki belgesi ve yazılı sözleşme, yabancı alıcının dikkat edeceği noktalar, yıllık ve sezonluk kiralık ev, fiyatı belirleyen kalemler ve ilk görüşmeden tapuya kadar süreç.
Kaş emlak danışmanı aramadan önce: tek ilçe, birkaç ayrı pazar
Kaş, Antalya'nın batı ucunda; dağ denize çok yakın iner ve düz, imarlı arsa azdır. İlçenin geniş bölümü arkeolojik ya da doğal sit alanı, Kekova çevresi ise özel çevre koruma bölgesidir. Sonuç şu: aynı manzarayı gören iki arsadan birine ev yapılabilir, öbürüne yapılamayabilir. Bir de sezon var. Yazın ilçe dolar, kışın sakinleşir ve bu döngü hem satış hem kira tarafını belirler.
- Kaş merkez. Yıl boyu yaşayan nüfusun olduğu yer. Apartman daireleri, eski taş evler ve yıllık kiralık arayan çok; sezonda kiralık konut hızla azalır.
- Kalkan. Villa ağırlıklı. Yabancı yerleşik ve yazlıkçı alıcı çok, turizm amaçlı villa kiralaması yaygın; alım kararında kira getirisi sık konuşulur.
- Kaleköy ve Kekova çevresi. Koruma statüsünün en belirgin olduğu yerler. Alım satımdan önce yapılaşma ve onarımla ilgili kararlar mutlaka sorulmalı.
- Köyler. Gökseki, Çukurbağ, Yeşilköy gibi yerlerde müstakil köy evi, bahçe ve tarla öne çıkar. Sorular yol, su, elektrik, tapudaki cins ve hisse üzerinde yoğunlaşır.
Bu bölgeleri birbirinden ayıran, hangi parselin hangi koruma kararına tabi olduğunu bilen ve bilmediğinde belgeye başvuran bir danışman, size en çok zaman kazandıracak kişidir.
Deniz manzaralı arsa ve müstakil ev: önce imar durumu
Kaş'ta bir arsanın değerini manzaradan çok imar durumu belirler. İmar durumunu belediyeden öğrenirsiniz: satıcıdan ada ve parsel bilgisini alın, ilgili belediyenin imar birimine başvurun; varsa e-imar ekranından ön sorgu da yapabilirsiniz. Ekrandaki bilgi fikir verir, ama karar vermeden önce yazılı imar durumu belgesini isteyin.
Arsa sit alanında kalıyorsa yapılaşma koruma bölge kurulunun kararlarına bağlıdır ve bu kararlar yerden yere değişebilir. Kesin bir kural varsaymayın. Satıcıdan ya da emlakçıdan "burada ev yapılır" sözünü değil, koruma bölge kurulu kararını ve belediyenin imar durumu belgesini isteyin. Parselin Kekova çevresindeki özel çevre koruma bölgesinde kalıp kalmadığını da ayrıca sorun.
| Aradığınız | Önce kontrol edin | Nereden |
|---|---|---|
| Deniz manzaralı arsa | Yazılı imar durumu ve yapılaşma koşulları | İlgili belediyenin imar birimi |
| Sit alanında ya da Kekova çevresinde bir yer | Koruma statüsü, kurul kararı, yapılaşma ve onarım izinleri | Belediye; satıcıdan kurul kararının kendisi |
| Tapuda cinsi tarla yazan arazi | İmar planında konut alanı olup olmadığı | Tapu kaydı ve belediyenin imar durumu belgesi |
| Hisseli arsa | Hissedarlar ve payınız; aranızdaki yazılı anlaşma | Tapu kaydı; Tapu ve Kadastro Müdürlüğü |
| Müstakil ya da köy evi | Evin tapuda görünüp görünmediği, yapı ruhsatı ve iskan | Tapu kaydı; belediye |
| Turizm kiralaması için villa | Kısa süreli kiralama izin belgesi | Satıcıdan belgenin kendisi; Kültür ve Turizm Bakanlığı |
| Yıllık kiralık ev | Ev sahibinin malik ya da yetkili olduğu; yazılı sözleşme | Tapu kaydı ile kimliğin karşılaştırılması |
| Emlakçının kendisi | Yetki belgesi ve ilandaki belge numarası | İlan; işletmeden belgenin kendisi |
Hisseli tapu ve tarla vasıflı arazi
Kaş'ın kırsalında sık karşılaşılan iki durum var. Hisseli tapuda payınız arazinin tamamı üzerindedir; "şu zeytinliğin altı sizin" sözü tapuda yazmaz, sözlü bir paylaşımdır. Ev yapmak, araziyi bölmek ya da ileride satmak diğer hissedarlarla ilişkinize bağlı kalabilir. Tarla vasıflı arazide ise manzara ne kadar güzel olursa olsun, imar durumu belgesi aksini göstermiyorsa orası ev yapılacak arsa değildir. Bu iki tür arazi çoğu zaman daha uygun fiyatlı görünür; aradaki farkın bir kısmı bu risklerin karşılığıdır.
Sezonda ya da "bu yeri yarın başkası alır" baskısıyla kapora istenebilir. Kaporayı elden nakit vermeden önce durun: ödemeyi yazılı bir ön sözleşmeye bağlayın; kime ve neyin karşılığı olarak ödediğinizi, satış bedelini, tapu işleminin ne zaman yapılacağını ve taraflardan biri vazgeçerse kaporanın ne olacağını yazdırın, ödemeyi iz bırakan bir yolla yapın. Devir emlakçının ofisinde değil, Tapu ve Kadastro Müdürlüğü'nde yapılır; tapuda satış gerçekleşmeden ev ya da arsa sizin olmaz.
Ne aradığınızı birkaç satırda anlatın; Hirovo'da Kaş'ta kayıtlı emlak danışmanlarını görüp doğrudan yazışın. Yetki belgesini, sözleşmeyi ve hizmet bedelini kendi aranızda netleştirin.
Kaş'taki emlak danışmanlarını görün →Kaş emlak danışmanı seçerken: yetki belgesi, yazılı sözleşme ve hizmet bedeli
Emlak işini Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik düzenler. İlk görüşmede bakmanız gerekenler:
- Yetki belgesi. Emlak işletmesinin Ticaret Bakanlığı'ndan aldığı bir yetki belgesi olmalı. İşletmeler Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi'ne kayıtlıdır ve yetki belge numarası ilanlarda yer almak zorundadır. İlanda numara yoksa sorun; belgeyi görmek istemeniz olağan bir taleptir.
- Yazılı yetkilendirme sözleşmesi. Alıcı, satıcı ya da kiracı olarak emlakçıyla yazılı bir yetkilendirme ve hizmet sözleşmesi yapın. Hangi taşınmaz için, hangi hizmetin, ne kadar süreyle verileceği yazsın. Satıcıysanız aynı mülkü başka emlakçılara da verip veremeyeceğinizi sözleşmede okuyun.
- Hizmet bedeli. Yönetmelik hizmet bedeline bir üst sınır koyar. Bedelin tutarını, kimden alınacağını ve hangi aşamada ödeneceğini sözleşmeye yazdırın; ödediğinizde fatura ya da makbuz alın. Sözlü pazarlık, bir anlaşmazlıkta elinizde hiçbir şey bırakmaz.
- Belgeyi önce göstermek. İyi bir danışman tapu kaydını, imar durumunu ve varsa iskanı karar vermenizden önce masaya koyar; "tapuda hallederiz" demez.
Kaş'ı bilen danışmanı ayırt etmek
Belgenin yanında yerel bilgi de gerekir. Şu soruları sorun ve cevabın netliğine bakın:
- Bu parsel sit alanında ya da koruma bölgesinde mi; varsa kurul kararını görebilir miyim?
- Yol, su ve elektrik parsele kadar gelmiş mi, yoksa getirilmesi mi gerekiyor?
- Önündeki parselin imar durumu ne; manzara ileride kapanabilir mi?
- Söylediğiniz kira getirisi hangi belgeye dayanıyor?
- Kışın bu bölgede kim yaşıyor, yol ve ulaşım nasıl?
Her soruya "sorun olmaz" diyen değil, bilmediğini söyleyip belgeyi getiren danışman daha güvenilirdir.
Yabancı alıcıysanız ya da yabancıya satıyorsanız
Kalkan başta olmak üzere Kaş'ta yabancı yerleşik ve yazlıkçı alıcı çok. Türkçe bilmeyen bir taraf varsa tapu işleminde tercüman bulunur; hangi durumda yeminli tercüman istendiğini tapu müdürlüğüne önceden sorun. Emlakçıyla yapılan sözleşme, ön sözleşme ve kira sözleşmesi her tarafın anladığı dilde olsun ya da çevirisiyle birlikte imzalansın. Yabancılara satışla ilgili şartlar zaman zaman değişebilir; güncel durumu ilanlardan ya da forumlardan değil, Tapu ve Kadastro Müdürlüğü'nden öğrenin.
Görüşmeden tapuya: süreç nasıl işlemeli?
- Görüşme: ne aradığınızı, bütçenizi ve önceliklerinizi anlatın; danışman yetki belgesini gösterir.
- Sözleşme: hizmet, süre ve hizmet bedeli yazılı yetkilendirme sözleşmesine girer.
- Yer gösterme: yalnız manzaraya değil sınırlara, yola, suya ve komşu parsele de bakın.
- Belgeler: tapu kaydı, imar durumu belgesi, varsa kurul kararı, iskan ve gerekiyorsa turizm izni.
- Kapora ve ön sözleşme: yazılı, iz bırakan bir ödemeyle.
- Tapu: devir Tapu ve Kadastro Müdürlüğü'nde yapılır; gerekirse tercümanla.
- Hizmet bedeli: sözleşmede yazan aşamada, fatura ya da makbuz karşılığı ödenir.
Kaş'ta kiralık ev: yıllık, aylık ve sezonluk
Kaş'ta kiralık konut turizme bağlıdır. Sezon yaklaştıkça birçok ev ve villa kısa dönem kiralamaya döner; yıllık kiralık seçenek azalır, aylık kiralık ise sezonda hem az hem pahalı olabilir. Yıllık ev arıyorsanız aramayı sezonun ortasına bırakmayın: sezon kapanıp ev sahiplerinin kış planı netleştiğinde seçenek çoğu zaman artar.
- Ev sahibinin gerçekten malik ya da kiraya vermeye yetkili olduğunu, tapu kaydıyla kimliğini karşılaştırarak görün.
- Kira sözleşmesi yazılı olsun: süre, kira bedeli ve nasıl güncelleneceği, depozito, aidat ve faturaların kimde olduğu yazsın.
- "Kışlık kiralık" teklifinde ilkbaharda evi boşaltma şartı var mı, açıkça sorun ve sözleşmeye yazdırın.
- Teslimde evin ve eşyaların durumunu fotoğraflı bir tutanakla kayda geçirin.
Villayı alıp sezonda turistlere kiraya vermeyi düşünüyorsanız şunu bilin: turizm amaçlı kısa süreli konut kiralaması 2024'ten beri Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi alınmasına bağlıdır (7464 sayılı Kanun). Size söylenen kira getirisini bu izni, sezon dışındaki boş ayları ve bakım giderlerini hesaba katarak değerlendirin.
Kaş'a yerleşip burada çalışmayı da düşünüyorsanız Kaş'ta yayında olan iş ilanlarına göz atabilirsiniz.
Kaş emlak fiyatlarını ne belirler?
Kaş'ta tek bir metrekare fiyatından söz etmek yanıltıcıdır; birbirine yakın iki yer çok farklı fiyatlanabilir. Teklifi ve pazarlığı şu kalemler belirler:
- İmar durumu: konut imarlı mı, yapılaşma koşulları ne, yoksa tarla mı.
- Sit ve koruma durumu: yapılaşma ve onarımın hangi kurul kararına bağlı olduğu.
- Manzara ve kalıcılığı: denizi gören bir yerin önündeki parsele ileride yapı gelip gelemeyeceği.
- Denize ve merkeze mesafe: denize yürüme, yolun eğimi, kışın ulaşım.
- Altyapı: yol, su ve elektriğin parsele gelmiş olması.
- Tapu ve iskan: müstakil ya da kat mülkiyetli tapu mu, hisseli mi, iskan alınmış mı.
- Kira getirisi beyanı: söylenen getirinin belgeye ve turizm iznine dayanıp dayanmadığı.
Fiyat hakkında fikir edinmek için aynı bölgede imar ve tapu durumu benzer yerleri karşılaştırın; manzaralı ama imarsız bir araziyi, manzarası sınırlı ama imarlı bir arsayla yan yana koymak yanıltır. Satıcıysanız danışmanınızdan önerdiği fiyatı bu kalemlere dayandırmasını isteyin.
Özetle
Kaş emlak danışmanı ararken önce ne aradığınızı netleştirin: Kaş merkez, Kalkan, Kekova çevresi ve köyler ayrı pazarlardır. Deniz manzaralı arsada manzaraya değil imar durumuna bakın; belgeyi belediyeden alın, sit alanındaysa koruma bölge kurulu kararını isteyin. Hisseli tapu ve tarla vasıflı arazinin riskini hesaba katın. Emlakçının yetki belgesini ve ilandaki belge numarasını görün, yazılı yetkilendirme sözleşmesi yapın, hizmet bedelini sözleşmeye yazdırıp fatura ya da makbuz alın. Kaporayı elden nakit vermeyin; mülkiyet tapuda geçer. Yıllık kiralıkta sezonun takvimini hesaba katın, villa yatırımında turizm iznini unutmayın.